Property Buying Checklist: घर खरीदने से पहले जरूर जांचें ये 7 जरूरी दस्तावेज, एक गलती पड़ सकती है भारी

Property Documents Checklist: घर खरीदना केवल भाव-ताव तय करने या पसंदीदा लोकेशन चुनने तक सीमित नहीं है। यह जीवन के सबसे बड़े वित्तीय फैसलों में से एक होता है। कई खरीदार घर पसंद आते ही टोकन अमाउंट दे देते हैं या एग्रीमेंट साइन कर लेते हैं, लेकिन संपत्ति से जुड़े जरूरी कानूनी दस्तावेजों की ठीक से जांच नहीं करते। यही जल्दबाजी आगे चलकर कानूनी विवाद, बैंक लोन में दिक्कत या करोड़ों रुपये के नुकसान की वजह बन सकती है।

चाहे आप फ्लैट खरीद रहे हों, प्लॉट ले रहे हों या स्वतंत्र मकान, भुगतान करने से पहले सभी जरूरी दस्तावेजों की जांच करना बेहद जरूरी है। आइए जानते हैं उन 7 महत्वपूर्ण प्रॉपर्टी पेपर्स के बारे में, जिन्हें देखे बिना कोई भी डील फाइनल नहीं करनी चाहिए।

1. टाइटल डीड की जांच सबसे पहले करें

किसी भी संपत्ति का सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज टाइटल डीड होता है। यही यह साबित करता है कि संपत्ति का वास्तविक और कानूनी मालिक कौन है तथा उसे संपत्ति बेचने का अधिकार है या नहीं।

सिर्फ मौजूदा सेल डीड देखना पर्याप्त नहीं होता। आपको यह भी जांचना चाहिए कि संपत्ति पहले किन-किन लोगों के नाम रही है और मालिकाना हक की पूरी चेन स्पष्ट है या नहीं।

यदि टाइटल में कोई विवाद, मुकदमा या अस्पष्टता हो, तो भविष्य में खरीदार को कानूनी परेशानियों का सामना करना पड़ सकता है। इसलिए किसी अनुभवी प्रॉपर्टी वकील से टाइटल वेरिफिकेशन करवाना बेहतर रहता है।

2. एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट (Encumbrance Certificate) जरूर देखें

कई बार विक्रेता दावा करता है कि संपत्ति पर कोई लोन या कानूनी विवाद नहीं है, लेकिन केवल मौखिक भरोसा पर्याप्त नहीं होता।

एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट (EC) यह बताता है कि संपत्ति पर—

• कोई बैंक लोन तो नहीं है।

• किसी वित्तीय संस्था का दावा तो नहीं है।

• कोई पंजीकृत कानूनी विवाद तो दर्ज नहीं है।

• किसी अन्य प्रकार का भार (Charge) तो नहीं है।

यदि संपत्ति पहले से गिरवी रखी गई है या उस पर कानूनी दावा लंबित है, तो EC से इसकी जानकारी मिल सकती है।

3. RERA रजिस्ट्रेशन की पुष्टि करें

यदि आप नया फ्लैट या निर्माणाधीन परियोजना में घर खरीद रहे हैं, तो सबसे पहले संबंधित राज्य की RERA वेबसाइट पर जाकर प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन नंबर जांचें।

RERA पोर्टल पर आमतौर पर निम्नलिखित जानकारी उपलब्ध होती है—

• प्रोजेक्ट की वैध मंजूरी

• स्वीकृत नक्शा

• निर्माण की प्रगति

• संभावित कब्जा तिथि

• डेवलपर का विवरण

RERA कानून के अनुसार बिल्डर निर्धारित सीमा से अधिक अग्रिम राशि लेने से पहले पंजीकृत Agreement for Sale करने के लिए बाध्य होता है। इसलिए RERA विवरण की पुष्टि करना बेहद जरूरी है।

4. स्वीकृत बिल्डिंग प्लान और परमिशन देखें

कई बार ब्रोशर या विज्ञापन में दिखाई गई सुविधाएं वास्तविक स्वीकृत योजना से अलग हो सकती हैं।

इसलिए यह सुनिश्चित करें कि—

• भवन का नक्शा संबंधित विकास प्राधिकरण से स्वीकृत हो।

• निर्माण मंजूर योजना के अनुसार ही किया गया हो।

• अतिरिक्त या अवैध निर्माण न किया गया हो।

यदि भवन स्वीकृत नक्शे से अलग बना है, तो भविष्य में कानूनी कार्रवाई, जुर्माना या निर्माण हटाने जैसी समस्याएं सामने आ सकती हैं।

5. Occupancy Certificate (OC) और Completion Certificate (CC) मांगें

यदि आप तैयार फ्लैट या रेडी-टू-मूव संपत्ति खरीद रहे हैं, तो Completion Certificate (CC) और Occupancy Certificate (OC) दोनों दस्तावेज जरूर देखें।

इनसे यह पुष्टि होती है कि—

• निर्माण निर्धारित नियमों के अनुसार पूरा हुआ है।

• स्थानीय प्राधिकरण ने भवन को स्वीकृति दी है।

• संपत्ति रहने योग्य घोषित की जा चुकी है।

OC के बिना भविष्य में पानी, बिजली, बैंक लोन, रीसेल और अन्य सुविधाओं में परेशानी आ सकती है।

6. Agreement for Sale को ध्यान से पढ़ें

कई खरीदार बिना पूरी शर्तें पढ़े एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर कर देते हैं। यह बड़ी गलती साबित हो सकती है।

Agreement for Sale में इन बातों की विशेष जांच करें—

• कार्पेट एरिया

• कुल कीमत और भुगतान की शर्तें

• कब्जा मिलने की तारीख

• पार्किंग का अधिकार

• मेंटेनेंस शुल्क

• देरी होने पर बिल्डर और खरीदार की जिम्मेदारी

• रिफंड और पेनल्टी संबंधी नियम

यदि किसी शर्त को लेकर संदेह हो, तो हस्ताक्षर करने से पहले कानूनी सलाह जरूर लें।

7. विक्रेता की पहचान और अधिकार की पुष्टि करें

संपत्ति बेचने वाले व्यक्ति की पहचान और उसके अधिकार की जांच करना भी उतना ही जरूरी है।

यदि संपत्ति Power of Attorney (PoA) के आधार पर बेची जा रही है, तो यह सुनिश्चित करें कि—

• पावर ऑफ अटॉर्नी वैध है।

• संबंधित व्यक्ति को संपत्ति बेचने का अधिकार प्राप्त है।

• दस्तावेज विधिवत पंजीकृत हैं।

यदि संपत्ति विरासत में मिली है, तो सभी कानूनी उत्तराधिकारियों की सहमति और संबंधित उत्तराधिकार दस्तावेज भी जांचने चाहिए।

घर खरीदते समय इन अतिरिक्त बातों का भी रखें ध्यान

सिर्फ दस्तावेज ही नहीं, इन पहलुओं की भी जांच करना जरूरी है—

• संपत्ति पर बकाया बिजली या पानी का बिल

• प्रॉपर्टी टैक्स का भुगतान

• सोसायटी या अपार्टमेंट की NOC (यदि लागू हो)

• बैंक से स्वीकृत परियोजना है या नहीं

• भूमि उपयोग (Land Use) नियम

• आसपास का विकास और भविष्य की योजनाएं

इन जानकारियों से भविष्य के जोखिम काफी हद तक कम किए जा सकते हैं।

क्या वकील से दस्तावेज जांच कराना जरूरी है?

प्रॉपर्टी खरीदते समय लाखों या करोड़ों रुपये का निवेश होता है। ऐसे में केवल ब्रोकर, बिल्डर या विक्रेता की बातों पर भरोसा करना सही नहीं है।

एक अनुभवी प्रॉपर्टी वकील—

• टाइटल की जांच कर सकता है।

• कानूनी विवादों का पता लगा सकता है।

• दस्तावेजों की वैधता की पुष्टि कर सकता है।

• भविष्य के जोखिमों की जानकारी दे सकता है।

वकील की फीस छोटी लग सकती है, लेकिन यह आपको बड़े वित्तीय नुकसान और वर्षों तक चलने वाले कानूनी विवाद से बचा सकती है।

निष्कर्ष

घर खरीदना केवल सही लोकेशन और अच्छी कीमत चुनने का मामला नहीं है। सही दस्तावेजों की जांच करना उतना ही महत्वपूर्ण है। टाइटल डीड, एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट, RERA रजिस्ट्रेशन, स्वीकृत नक्शा, OC, CC, एग्रीमेंट फॉर सेल और विक्रेता की पहचान की पुष्टि किए बिना कोई भुगतान करना जोखिम भरा हो सकता है।

यदि किसी दस्तावेज में संदेह हो, तो जल्दबाजी में निर्णय लेने के बजाय कानूनी विशेषज्ञ से सलाह लेना हमेशा बेहतर विकल्प है। थोड़ी सावधानी आपकी जीवनभर की कमाई को सुरक्षित रख सकती है।

डिस्क्लेमर: यह लेख सामान्य जानकारी के उद्देश्य से तैयार किया गया है। किसी भी संपत्ति की खरीद-फरोख्त से पहले संबंधित दस्तावेजों की कानूनी जांच और विशेषज्ञ की सलाह अवश्य लें।